唐津ゲストハウス創業記

佐賀県唐津市に“泊まれる少女まんが館”「唐津ゲストハウス少女まんが館Saga」を開業するまでのあれやこれやを綴ります。

ゲストハウスの消防届出って?(後編)〜自動火災報知設備の設置義務〜

館主(予定)のからいけです。

 

10月も後半に入り、唐津おくんち(お祭り)ムードで盛り上がっています!

人を自宅に呼ぶことが多いため、おくんち前にリフォームや畳替え、襖の張り替えなどをする人が多く、この時期そういった業種の方は大忙しです。

うちの工事もおくんちが終わってからでないと着工できません(笑)

 

さて、前回に引き続き、ゲストハウスの消防などについてです。

 

用途地域によって耐火基準が異なる

②建物自体の延べ床面積で防災の基準が大きく変わる

③消防関連の各種届出を改修工事着工前から行う必要がある

ということを書きましたが、今日は特に②について。

2017年10月現在、宿泊施設には、面積の大小に関わらず、すべて自動火災報知設備を有することが義務付けられています。

自動火災報知設備とは、

感知器を用いて火災により発生するを自動的に検知し、受信機、音響装置(ベル)を鳴動させて建物内に報知することにより、避難と初期消火活動を促す設備である。(Wikipediaより)

を指しており、消防署に直接通報できるようなものから、自宅用のコンパクトなものまでさまざま。宿泊施設の場合、基本的に消防署とつながるようなきちんとした自動火災設備を持っていなければいけないのですが、「建物の延べ床面積が300㎡以下」の場合、少々様子が違ってきます。

「建物の延べ床面積」は、建物全体の面積のことであり、複合施設のビルの中だったり、住居も併設されているような場所であれば、ゲストハウス以外の部分も含むすべての面積のことです。

これが300㎡以下の物件の場合、「特定小規模施設用自動火災報知設備」の設置ですむことがあります。

これですと、だいぶ予算が変わってきます。

 

こちらに関しては、Panasonicさんの防災ネットのページがとてもわかりやすかったです。

ホテルや病院・福祉施設などに消防用設備の設置義務化 | 消防法令 | 防災NET | 電設資材 | Panasonic

ただし、建物の延べ床面積が300㎡以下といっても、宿泊人数や窓の数、ゲストハウスが入っている部分の階数などによっても基準が変わってくるようですので、必ず消防署、もしくは専門の防災屋さんにご相談くださいね。

 

消防署の担当の方に確認したところ、うちの場合は、この「特定小規模施設用自動火災報知設備」の設置のみで大丈夫とのこと。1階で避難経路もはっきりしているため、誘導灯もおそらく不要(現場確認で最終判断とのこと)と言われました。

ただし、新設する図書スペースの回廊部分が2階にあたるため、その部分を足しても300㎡以下になるかをきちんと確認してください、とのこと。

図面上で計算してもらった結果、問題なし!

 

消防の方に聞いたことで面白かったのが、カーテンのこと。

1m以上の長さのカーテンは防炎のものを使用する必要があるそうで、そうするとまた費用が上がります。

ベッドのカーテンは1m以下を死守しなきゃです。

 

本当に知らないことだらけですが、訊いたら本当に皆さん親切に教えてくださいます。

日々勉強!です。

 

③に関しては、これからですね。

まだ具体的にどういったことが必要なのかはいまいちよくわかっていませんが、とりあえず今度、リフォーム会社さんとプロの防災屋さんと一緒に消防署に行きますので、そのときいろいろまたわかることもあるかと。

 

次回は、リフォーム会社さんの決定と補助金の申請のことなどを書いていきたいと思っています。

 

本日もお読みいただき、ありがとうございました。

 

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ゲストハウスの消防届出って?(前編)〜またまた出現の用途地域〜

館主(予定)のからいけです。

 

今回からは、消防等に関するお話を少々。

消防法や旅館業法に加えて、都市計画法建築基準法なども複雑に絡みますので、素人にはかなりちんぷんかんぷんです。そんななかでも、いくつかわかってきたことがありましたので、とりあえず書いてみますね。

 

ゲストハウスをつくるうえで消防署から「消防法令適合通知書」をもらうためには、最低限①〜③のことは頭に入れておいたほうが良さそうです。

 

用途地域によって耐火基準が異なる

②建物自体の延べ床面積で防災の基準が大きく変わる

③消防関連の各種届出を改修工事着工前から行う必要がある

 

とにかく、場所が決まりある程度の間取りなどができたら、すぐに担当地区の保健所と消防署(建物の用途変更がある場合は土木事務所も)に相談に行く!ことです。

ただし、ゲストハウスの事例の少ない地域などでは、担当の方がその方面の法令にあまり精通しておられないこともありますので、相談に行く前に自分でもある程度知識を入れておき、自分のところと照らし合わせておくことで、行き違いはある程度避けられるかと。

 

今回は、なんと相見積もりをお願いしたD社さんが、建物&ゲストハウスでの消防の基準がわからないことには正確な見積もりが出せないということで、先に消防署に相談に行ってくださっており、ずいぶん助かりました!

まさか、相見積もりの段階でそこまでしてくださるとは思ってもみなかったため、その真面目な仕事ぶりに驚かされました。

 

さて、についてですが、建物の「用途」のときにも私を混乱に陥れた「用途地域」が、ここでも登場です。

ちなみに「用途地域」については、都市計画法にのっとった市の管轄だそうで、市の「都市計画図」が唐津市の場合ホームページに掲載されていました。(土木事務所の方は、こちらをもとに用途地域について確認してくださっていたのですが、本来の担当は市です)

唐津都市計画図/唐津市

こちらを見ると、女ま館Sagaの予定地はちょうど「商業地域」と「第1種住居地域」の境となっており、掲載されたものでは詳細がわかりません。

 

市のまちづくり課に電話をしたところ、「地番を教えていただけますか?」とのこと。住所のことかと思いそちらをお伝えしたところ、「この地域は、地番と郵便などが届く住所の表記が異なっており、地番は不動産屋さんなどに聞けばわかります」と言われました。

不動産の宮崎さんに地番を教えていただき、再度まちづくり課へ連絡。

結局電話口ではよくわからなかったため、直接伺ってその場所の拡大図を見せていただくことに。

建物自体が2つの用途地域にまたがっていた場合は、より厳しいほうの基準にそって改修を行う必要があるそうです。今回は敷地自体は2つの用途地域にまたがっていますが、建物は「第1種住居地域」に建てられていましたので、「準防火地域」になるとの返答をいただきました。

これが少しでも「商業地域」にかかっていた場合、「防火地域」になるため、回廊に上がるための階段が木造は不可で、鉄骨などになるとのこと。

そんなお金はありません!!危なかった……。

 

つづきます。

 

*2017年10月現在、佐賀県唐津市の事例です。

参考にしたURL:

京都市消防局:宿泊施設(民泊,ゲストハウス等を含む。)の開設を計画されている関係者の皆様へ

防火地域・準防火地域 /注文住宅のキホン | まるわかり注文住宅

ホテルや病院・福祉施設などに消防用設備の設置義務化 | 消防法令 | 防災NET | 電設資材 | Panasonic

 

唐津市消防署

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お客様と住人のキッチンは別々?〜2度目の保健福祉事務所訪問〜

館主(予定)のからいけです。

 

なんだかんだありまして、ようやく開業場所が決まり、新しい図面を建築士の廣中さんに描いていただきましたので、再度保健福祉事務所に面談に行ってきました。

 

同じ建物内とはいえ、場所が変わり図面がまったく変わりましたので、新規の相談と同じ扱いということではありますが、2度目ですので、問題になる箇所はだいたいわかっていますし、今度の図面では特に問題は発生しないはず……です。

 

 ↓ 以前の保健福祉事務所さんとのやりとりはこのあたりをご参照くださいませ。

 

 

新しい図面はこちら。

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さすが廣中さん。私の下手な手描き間取りがすっきり素敵な感じに!客室の内法面積もバッチリ明記されています。

 

今回も宿泊施設として問題となるのは、客室の占有面積が8床ですから内法26.4㎡以上あるか、2段ベッドを置く客室の天井までの高さ、洗面台・トイレ・シャワーの数、トイレ内に手洗い設備があるかといったところ。

前回ネックになっていた占有面積はクリア!

そしてなにより一時利用の方と宿泊スペースを隔てる壁も夜間出入り口もしっかりありますので、宿泊者のプライバシーも守れるつくりとなっています。掃除に入るときも客室を通らずにすみますし、動線がきれいです。難点としては、トイレがベッドのすぐ横になっていることと、洗濯機が外なことですかね。そのあたりは検討の余地ありです。

2段ベッドを置く客室は高さ2.5m以上が義務付けられていますが、こちらもクリア。

トイレや洗面台、シャワーの数などは前回と変わりませんので無問題です。

 

担当のYさんからも、「ほぼ問題ありません」とのご回答。

1点問題になるとすれば、中央の上部ロールスクリーンとなっている他の物件との共有廊下との境にドアが必要かどうか、ということでした。

こちらに関しては既存のドアがありますので、それを残すか取っ払うかくらいのことですから、後日の回答をお待ちすることになりました。

 

そして、飲食許可について初のご相談。(前回は飲食営業許可をとらない予定でした)

ここで聞かれた質問で印象的だったのが、

「こちらには、からいけさんが住まれるんでしょうか?」

ということでした。

宿泊の方がおられるときには、自分もしくは他の誰かが1人は必ず泊まりますが、事務室にいるのは、あくまで管理人という立場で、住居ということではない旨をお伝えしました。

「では、調理場は1つで問題ありません」

?????

どういう意味か聞いてみたところ、「保健衛生法上、住居のキッチンと飲食業の調理場は分かれている必要があります」とのこと。

つまり、住居の場合、お客様用と住人用のキッチンが2つ必要になるそう。

良かった、うっかり「住みます!」とか言わなくて。。

 

また、エアコン代を浮かすため(天井付きの業務用エアコンで事務室含め店舗部分をすべてまかなう予定。客室にはまた別の業務用エアコンが付きます)、事務室の壁は上部を空けて空気が流れるようにしようと思っていたのですが、これも衛生法上、キッチン側はきちんと仕切られた壁でないといけないそう。

あとは冷蔵庫は内部の温度が見えるもの(宿泊者用は普通のものでOK)が必要で、シンクは2層、壁や床は掃除がしやすく清潔に保てるもの、とのこと。

 

それから、懸案だった「グリース・トラップ」については、5〜7万円ほどでシンクの下に簡易版をつけられるとのことでしたので、そちらを設置することにしました。

 まあ、これは仕方ないですね〜。

 

ということで、2度目の保健福祉事務所での面談は、ほぼほぼ問題なく終了。

あとは最終の図面があがったら、メールなどでそちらを確認してもらえば、いよいよ簡易宿所の営業許可申請書を提出していくことになります。

が、この申請書には「消防法令適合通知書(*)」が提出書類に含まれます。

こちらは、消防署にて発行してもらわなければいけません。

 

ということで、次回からは消防設備等について。耐火基準だの自動火災報知器の設置義務だのについて書いてまいります。

 

*後日わかりましたが、今回のうちのケースでは「防火対象物使用開始届」を、まず消防署に提出する必要がある模様。

新しい間取りに大興奮〜憧れの壁面本棚&回廊をつくろう〜

館主(予定)のからいけです。

 

前回にて開業場所の変更をほぼほぼ決意したわけですが、それはつまり、いままでの案を白紙に戻すことでもあります。

真っ先に東京にいる建築士の廣中さんに連絡をしないといけないのですが、言葉だけで伝わるわけはありませんし、まずは、本当にその場所で少女まんが館ができるのかどうか、間取りを考えてみることにしました。

 

 

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ひたすら手描き。お目汚しにて失礼! 

 

今回は、完全に宿泊スペースとまんがを置くスペースを分けることができますので、一時利用と宿泊のお客様の動線は別ですし、夜間の出入り口もあり、これなら保健所対策もバッチリです。

ただ、掃除などの利便性から考えて共有の廊下からも洗面スペースに入れたほうがよさそう。洗面スペースに洗濯機が入らないのが難点ですが、分電盤などもあるためなかなかきびしい??まあ、そのへんは現地で寸法をちゃんと測ってからということで。

 

そしてなんと言っても玄関の吹き抜け部分!

間取り図ではイメージが伝わりづらいので試行錯誤しつつイメージを描いてみました。こんなとき、絵がうまいこと描けないのが本当に悔やまれます。。

 

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……とりあえず言いたいことは伝わるでしょう。

現在は窓になっている部分の壁を抜いて、玄関ドアをつくります。そこを開けると、階段が正面にあって、残した精米機の一部の横を通って階段を上がると、回廊へ。

階段下と回廊部分に本棚をつくったら……。

憧れの壁面本棚が、しかも中2階の回廊にまでできそうです!!!

 

本好きのひとつの夢なんですよね、壁面本棚。

あの場所なら、それが実現できるかもと思うと、興奮しかありません。

わくわく。どきどき。

以前の表に面した物件の間取りを考えていたときもわくわくしましたが、今回はそれよりももっともっと「ときめき」があります。

こういうふうにつくりたいんです、女ま館Sagaを!!

 

そんな熱い想いを廣中さんにぶつけてみました。

今回の物件変更に伴う設計の白紙撤回については、これまで十二分にご好意のもとたくさん考えたり、急ぎで間取りの内法を出してもらったり、さんざんわがままなお願いをしてきたわけですから、怒られたり、あきれられたり、最悪縁切りをされても仕方ないくらいの暴挙だという自覚はありました。

ただ、同じ「本好き」の廣中さんなら、この「ときめき」に共感してくださるのでは、という気持ちもあったり。

そして、廣中さんは最初とても驚かれたのですが、つたない図面などをお見せしつつ経緯をお話しすると、最後には「こちらのほうが自由度が上がって面白くできそうですね!」とおっしゃってくださいました。

なんてできた人なんでしょうか。素敵すぎます!

 

新しい図面を起こしていただけることになり、そちらを持って再度保健福祉事務所へ相談に伺うことにしました。

まさかのビル内での物件変更〜ときめきの天井高4.4m〜

館主(予定)のからいけです。

 

予算と物件の間で揺れる私のもとに不動産の宮崎さんからの電話が入りました。確かお盆明けの設備やさんたちの内見スケジュールについての確認だったと思いますが、そのついでに爆弾発言が。

 

宮「実は、裏のお米屋さんが完全に廃業することになりまして。ここ2、3日中に廃業届を出すことになったみたいです」

いけ「急ですね! 長くやっておられたのに残念ですね〜」

 

そのときはそんな感じで電話を切ったのですが、

それって、裏の事務所(図面では貸し倉庫)と精米店がまるまる空くってこと?

ということに思い当たりました。

 

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上記のような図面で見積もりを取りつつ、このままここでやるのは厳しいかも、と思っていた矢先です。でも、裏が空くならずいぶん話は違ってきます。

無理やり全体面積を60㎡ほどに広げてもらったものがすんなり70㎡ほどになるうえに、内部の壁のつくりなおしがほとんどいらないし、事務所部分だけで居室面積問題もクリアできるし、給排水の配管もスムーズ! 

あれ、これ、もしかしなくてもこっちのほうがいい??

 

恐る恐る宮崎さんに聞いてみました。

「あのう、表じゃなくて、裏を借りたりってできますか?」

「お、気づいちゃいました?(笑)良かったらご覧になられます?」

宮崎さん、どうやらとっくにその可能性について考えてくださっていた模様。

この策士!(笑)

 

同じ物件内とはいえ、これまで裏の部分はほとんど意識外だったため、まったくどうなっていたのか記憶にありません。

さっそくお邪魔して中を見せていただくことに。

 

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建物の裏手はこんな感じです。

駐車スペースがある!!車社会の唐津にとって、駐車スペースがあるのは有難いです。

そして、手前のドアから中に入ったのですが……。

 

!!!!!!!!

天井たかっ!

精米の機械が置けるようにつくられており、その部分の天井がなんと4.4mとのこと。

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(廃業されたばかりのため、事務所や機械もすべてそのまま)

東向きの大きな窓から入る光も十分で、コンクリ打ちっ放しの壁が工場っぽくていい味になっています。

 

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精米機の中にあるベルトコンベアー

 

宮「この精米の機械を一部残したりしたら面白くないです? で、天井高のあるところにロフトとか」

いけ「それ、めっちゃいいですね!うわ、遊びがいがある〜」

想像力が掻き立てられ、ときめきっぱなしです!(コレ大事)

 

ロフトはお金かかるだろうけど、ここならお金かけたいわ。

 

そうはっきりと思いました。

予算と改装見積もりと物件契約〜本当にここで大丈夫?〜

館主(予定)のからいけです。

 

いまだかつてなくブログの更新が滞ってしまいました。。

東京行ったり、その前後に原稿の締め切りが3本立て続けだったり、印刷所への入稿が2本だったりなんたりでえらいことになっておりました。

やっとちょっと落ち着きました〜。

その間も行政相談とか不動産契約とか補助金申請とか、ちゃんとゲストハウスの計画も頓挫することなく進めておりますのでご心配なく!

 

さてさて、今日はリフォームの見積もりや物件ついて少々。

前回は、B社さんとD社さんに現地確認のうえで見積もりをお願いすることにしたところまででしたね。  

 

宮崎不動産さん立合いのもと、それぞれの会社さんに内見していただいたのですが、今回はシャワーやトイレ、キッチンの新設工事をともなうため、ガス・水道・電気などの設備屋さんにも見てもらわないとちゃんとした見積もりが出せないとのこと。

別日にそれぞれの会社さんのお付き合いのある設備屋さんにも見ていただくことに。

 

見積もり出してもらうだけでも大変です。

ちなみに、今回のリフォーム予算は500万円!

水回りなどをともなう工事の場合、相場が15〜20万円/坪、サッシなども含めるとさらに50〜100万円ほどと聞いたことがありまして、それをもとに考えていたのですが、最初のA社さん(概算)で予算の倍近い見積もりが出ましたので、背筋が凍りました。。

B社さんとD社さんの見積もり次第では、開業場所の変更も視野に入れなければいけません。

ちなみに、B社の営業さんからは、「見積り依頼したから申し訳ないとかは考えずに、無理せずに開業できることを第一に考えてください」とのお言葉をいただきました。

 

設備屋さんの内見は、お盆明けに行われることになっていました。

幸い賃貸契約はまだでしたし、別物件を探すことも視野に入れつつ、確かに一度脳みそをフラットにする必要はあります。

コツコツ貯めてきたお金をつぎ込むわけですから、直感だけで突っ走るわけにはいきません。冷静に、冷静に。

 

「本当にここに資金をつぎ込んで後悔しないか?」

 

その一点を突き詰めて考えたときの答えは、「否」でした。

給排水の配管や電気設備、居室の面積確保のための拡張工事、飲食営業のための設備投資など、DIYではどうにもならない必要不可欠な工事費がかさむことは明白で、それで手に入るのは、工夫は凝らすけれど、手狭な空間……。

 

宮崎さんの扱う物件ではやりたいけど、それに固執すると本質を見失ってしまいます。

私がつくりたいのは「みんながくつろいで少女まんがをゴロゴロしながら読めるゲストハウス」です。そのためにも、私が借金で汲々するわけにはいきません。

B社さんとD社さんの見積もりが途中でしたし、宮崎さんや設計をやってくれている廣中さんにどう言ったらいいものか、迷って迷って胃が痛くなっていたとき、宮崎さんから1本の電話が入りました。

 

「裏のお米屋さんが廃業します」

 

(つづく)

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リフォーム会社を探そう

館主(予定)のからいけです。

ゲストハウス関連だと久々の更新ですね。

待ってはおられないかもですが、お待たしせました!(笑)

今回からは行政相談と平行してやってきた、リフォーム会社さんとのやり取りなどについて書いていきます。

 

さて、話は2ヶ月ほど前にさかのぼります。

7月初旬に帰ってきたわけですが、すでに物件も大まかなレイアウトも決まっていましたので、実際リフォームにかかる金額の見積りをとってみることにしました。

不動産の宮崎さんから紹介されたところ(A社)と、高校時代の後輩から紹介された会社さん(B社)、実家を造ってくれた会社さん(C社)に連絡を取ったのですが……。

 

まずC社からは、電話口で「うちはリフォーム得意ではないし、相見積もりになってまではけっこうです」とのこと。うむ、いさぎよいご返答です。

しかし、相見積もりを断られるとは思っていなかったので、けっこうびっくり。

 

続いてA社さん。宮崎さんがすぐにこちらの社長さんに連絡を取ってくださり、翌日見積もりのための打ち合わせに伺うことに。

ここでも宮崎さんからいただいていた元図面が大活躍。当時物件が倉庫貸しをされていて内見ができなかったのですが、そちらと改装案の間取り図をお渡しすると、1週間ほどで概算見積もりをいただけることになりました。

「内見をしていないので概算ですが」と念を押されつつ、1週間後にいただいた概算見積もりは、なんと想定予算の2倍近く!! またまたびっくり。

 

そんなこんなでちょっとささくれていた私の心を癒してくれたのが、ホスピタリティ溢れるC社さんでした。

打ち合わせに伺うと、きれいなショルーム付きの事務所にはウェルカムボードが! 後輩の同級生という30代の社長はシュッとした爽やかイケメンだし(笑)、営業担当のNさんも業界が長いらしく、話が早かったです。

ただし、内見をせずに見積もりは出せないとのことで、物件が空く8月6日以降に現場の担当者と一緒に中を見てから、ということになりました。

 

この時点でB社とC社の芽がなくなっていましたので、ネットで見つけたD社さんにも見積もりをお願いすることにしました。

話をすると、なんとこちらの社長さんは、宮崎さんのお母さんの同級生とのこと。世間の狭さに驚きつつも、元大工さんで現場からの叩き上げの社長さんは、リフォームを多く手がけてこられただけあり、現実に即して問題点をすぐにいろいろと教えてくださいました。「The 職人!」で、信頼感のあるプロの仕事になるであろうことが、打ち合わせ段階から垣間見えました。

こちらも内見してから見積もりを出すということでした。

 

ひとまず物件が空くのを待って、B社さんとD社さんに内見をしてもらい見積もりを出していただくことに。

それまでは、保健所や土木事務所さんのところで課題を明確にしていきつつ、図面を東京にいる廣中さんに修正してもらうこととし、全体のスケジュールとしては、8月が見積もり&リフォーム会社決定、9月に図面確定・着工準備、10月初旬着工、11月初旬竣工、11月中〜下旬行政検査、12月オープンを目指していくことにしました。

 

まあ、お気付きの通り、そんなスケジュール通りに行くはずはないのですが、続きはまた次回に!

本日も、お読みいただきありがとうございました。

 

写真:物件の正面にあるイタリアン・バローネさんのカルボナーラ唐津くん煙工房さんのしっかりした歯ごたえのベーコンとクリーミーなソース、黒ごしょうがピリッと効いて絶品です!

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